Стоит ли сейчас покупать жильё в Беларуси, Литве и Польше? Разбираемся

Сегодняшний рынок жилья в Беларуси и соседних странах — Литве и Польше — переживает серьёзные вызовы: цены растут, а выбор квартир сокращается.

Если в Беларуси главной проблемой является дефицит популярных однокомнатных квартир, то в Литве и Польше покупатели сталкиваются с высокими ценами и изменениями банковских требований, из-за которых кредиты становятся менее доступными.

Еврорадио разбиралось в вопросе формирования цен на рынке недвижимости трёх стран. А эксперт дала советы о том, имеет ли смысл рассматривать жильё как инвестицию.

В Беларуси квартир становится всё меньше, а цены растут

В начале года в Минске, согласно аналитике сервиса Realt.by, наблюдается настоящий дефицит жилья.

Количество квартир на продажу сократилось на 30% по сравнению с прошлым годом. Особенно сложно найти однокомнатную квартиру: на одного покупателя приходится всего полторы квартиры. Бюджетные варианты до 60 тысяч долларов почти исчезли, и большинство сделок сейчас заключается  на сумму примерно около 100 тысяч долларов.

Сейчас квадратный метр в Минске стоит в среднем около 1 987 долларов, в регионах цены ниже: Брест — 1 220 долларов, Гродно — 1 140 долларов, Витебск — 964 доллара.

Тем временем строить новое жильё стало дешевле: ставки по кредитам составляют от 14% до 17% в зависимости от банка. На вторичное жильё кредиты выше — около 18,5%.

В Литве происходит оживление рынка, и в дело идут пенсионные деньги

Прошлый год для рынка недвижимости Литвы был очень активным: цены на квартиры росли в два раза быстрее инфляции. Эксперты в конце года прогнозировали, что в 2026 году рынок останется активным, однако рост цен может немного замедлиться.

По-прежнему самое дорогое жильё продаётся в Вильнюсе — в среднем 2 930 евро за квадратный метр. В других городах ситуация более спокойная: Каунас — 2 071 евро, Клайпеда — 1 906 евро, Шяуляй — 1 273 евро, Паневежис — 1 236 евро.

Устойчивый спрос на новое жильё подталкивает к изменениям в правилах кредитования, банки требуют меньший собственный взнос, также проходит реформа пенсионной системы. Так, литовцы получили возможность забирать часть денег из пенсионных фондов, и многие направляют эти средства (в среднем 3–5 тысяч евро) на первый взнос или ремонт недвижимости.

Однако из-за высокой инфляции купить своё первое жильё молодёжи в стране всё равно сложно.

Польский рынок достиг исторического максимума и столкнулся со сложными кредитами

Рынок недвижимости Польши в начале года встретил покупателей рекордными ценами, свидетельствуют данные сервиса Freenance. В крупных городах спрос всё ещё превышает предложение, несмотря на то, что застройщики вводят в эксплуатацию много новых домов.

Самые высокие цены по-прежнему в Варшаве — от 15 до 18 тысяч злотых за квадратный метр. В центре города ещё больше — свыше 20 тысяч злотых.

В других городах ситуация спокойнее: Краков — 13–16 тыс. злотых, Гданьск — 12,5–15 тыс. злотых, Познань — 10,5–13 тыс. злотых, Лодзь — 8,5–11 тыс. злотых.

На вторичном рынке цены обычно ниже на 5–15%.

Главная проблема поляков — низкая кредитоспособность. Из-за высоких процентных ставок банков семья с доходом 10 тысяч злотых в месяц сейчас может рассчитывать на кредит в размере 450–550 тысяч злотых, хотя в 2021 году эта же семья могла получить до 700 тысяч.

Без большого собственного капитала или помощи родственников купить квартиру в большом городе стало очень сложно.

Недвижимость как растянутая во времени инвестиция

Однако не всем белорусам недвижимость нужна исключительно для жизни. Кто-то рассматривает её как источник инвестиций и способ сохранения денег.

По мнению старшего научного сотрудника центра Beroc Анастасии Лузгиной, покупка жилой недвижимости в Польше или Беларуси в качестве инвестиции возможна, однако рациональность такого шага сильно зависит от инвестиционного горизонта и конкретного рынка.

“Важно понимать, что недвижимость — это долгосрочный актив, и её окупаемость обычно растянута на многие годы.

Если говорить очень грубо и упрощённо, даже в столицах срок возврата вложенных средств довольно долгий. Например, если взять рынок Варшавы, то двухкомнатную квартиру на первичном рынке условно можно найти примерно за 800 тысяч злотых, а аренда такой квартиры может приносить около 4 тысяч злотых в месяц”, — говорит эксперт.

Если представить покупку без кредита и учёта роста арендных ставок, то окупаемость составит примерно 16–17 лет.

“Если взять Минск, то похожая квартира может стоить около 90 тысяч долларов, при аренде примерно 300 долларов в месяц. В таком случае срок окупаемости уже приближается к 25 годам”.

Конечно, это очень условные расчёты: аренда со временем может расти, как и стоимость самой недвижимости. Но даже такая грубая оценка показывает, что это инвестиция на долгий срок.

“Именно поэтому главный риск — это неопределённость. Если инвестиция рассчитана на 15–25 лет, очень сложно предсказать, что будет происходить с экономикой, доходами населения, стоимостью жилья и арендными ставками”.

Если сравнивать рынки двух стран, то, по мнению собеседницы, инвестиционные перспективы сейчас выглядят более устойчивыми в Польше.

“Это связано с более стабильной экономикой, развитым ипотечным рынком и более диверсифицированной географией спроса. Польша — это не страна одного города: кроме Варшавы активно развиваются такие крупные центры, как Краков, Вроцлав и Гданьск. Эти города привлекают бизнес, студентов и иностранных работников, что поддерживает спрос на аренду”.

В Беларуси ситуация иная: основным центром притяжения остаётся Минск.

“Кроме того, на рынок влияют более высокие процентные ставки по кредитам, ограниченные сроки ипотечного кредитования и в целом большая экономическая неопределённость. Дополнительный риск — валютный фактор, поскольку цены на жильё часто ориентируются на доллар, а доходы арендаторов формируются в национальной валюте”.

Поэтому, если рассматривать покупку жилья именно как инвестицию, Лузгина советует обращать внимание прежде всего на крупные города с устойчивым спросом на аренду. В Польше это несколько крупных экономических центров, а в Беларуси фактически только Минск.

“В целом я бы сказала так: покупка недвижимости может быть разумной инвестицией, если есть собственные сбережения, инвестиционный горизонт достаточно длинный и есть ожидание дальнейшего роста рынка.

Но воспринимать такую покупку как быстрый способ заработать точно не стоит — это скорее инструмент сохранения капитала и постепенного дохода, чем высокодоходная инвестиция”, — считает эксперт.